Расторжение договора купли-продажи квартиры

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Пошаговая инструкция

В большинстве случаев приобретение квартиры — важное и радостное событие в жизни человека, ведь каждому хочется, чтобы новая жилплощадь стала уютным домашним очагом на долгие годы. Но возможны ситуации, когда по определенным причинам требуется расторжение заключенного договора.

В отношении договора купли-продажи квартиры возможны 2 основания его расторжения:

  • желание обеих сторон (продавец и покупатель согласны расторгнуть сделку и вернуть ситуацию в первоначальное состояние — «до продажи»);
  • по решению суда — если расторжения потребовала одна из сторон. Однако требование должно быть основано на очень существенном обстоятельстве. Например, в квартире выявились такие недостатки, зная о которых, покупатель не стал приобретать бы эту жилплощадь.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по общему согласию сторон

Итак, продавец и покупатель совместно решили, что хотят повернуть время вспять и сделать все так, «как было раньше».

Пошаговая инструкция по расторжению договора купли-продажи (ДКП) недвижимости:

  1. Составление соглашения о расторжении договора. Этот документ составляется в той же форме, что и расторгаемый договор. Например, если стороны удостоверяли основной ДКП у нотариуса, то соглашение о расторжении должно быть в нотариальной форме. И наоборот, обычная письменная форма договора купли-продажи влечет за собой простую форму соглашения.
  2. В соглашении необходимо максимально отразить все условия, по которым продавец и покупатель достигли договоренности. Это может быть порядок возврата денежных средств, срок вывоза мебели (если она уже ввезена), дата передачи документов и т.д. Необходимо подумать, что является важным обстоятельством для каждой из сторон в данной ситуации и прописать это.

Первые 2 шага универсальны для всех тех, кто решил расторгнуть сделку по доброй воле всех участников. Следующий шаг предназначен только для тех, кто успел сдать документы на регистрацию.

  1. Продавец и покупатель одновременно подают заявления о намерении расторгнуть заключенный ДКП с приложением соглашения. Документы представляются в МФЦ, либо непосредственно в органы Росреестра. Подразделения Росреестра остались в немногих городах РФ, однако если в Вашем городе он есть, лучше обратиться непосредственно туда, чтобы не упустить время при передаче документов по цепочке МФЦ-Росреестр.

Важно помнить! Рассмотрение заявления о расторжении договора покупки-продажи квартиры производится лишь до момента внесения записи о переходе права собственности на покупателя в едином реестре недвижимости (ЕГРП). Соответственно, у сторон есть всего 2-3 дня на то, чтобы передумать и расторгнуть сделку.

Если участники все сделали правильно, Росреестр уведомит покупателя и продавца о прекращении процедуры регистрации ДКП.

Возврат госпошлины при расторжении договора купли-продажи квартиры

Если регистрация была прекращена на основании заявлений продавца и покупателя, им производится возврат из бюджета в виде 50% государственной пошлины, которые они заплатили за регистрацию. Основание: ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 4).

Расторжение договора купли-продажи квартиры в судебном порядке

Если право собственности уже зарегистрировано в установленном порядке, и покупатель получил выписку из ЕГРП на свое имя, но один из участников хочет расторгнуть договор купли-продажи, нужно придерживаться следующего порядка действий:

  1. Направление заинтересованной стороной письменно требования другой стороне. Письменная форма может быть выражена в форме заказного письма с уведомлением или телеграммы. В любом случае, у инициатора должен остаться документ, подтверждающий получение адресатом его требования. Это пригодится в случае разрешения спора в судебном порядке.

Если адресат ответил согласием расторгнуть договор, необходимо составить соответствующее соглашение и действовать согласно инструкции для расторжения ДКП по обоюдному согласию участников сделки.

Если же адресат ответил отрицательно или вообще проигнорировал полученное письмо, то без суда не обойтись.

Важно помнить! Заинтересованная сторона имеет право обратиться в судебные органы с требованием расторгнуть договор только после наступления одного из следующих событий:

  • адресат отказался расторгнуть договор и направил отказ в письменной форме;

  • инициатор в своем требовании установил срок для ответа, но другой участник сделки не произвел никаких действий в течение этого срока;

  • инициатор в своем требовании не установил срок для ответа, но прошло более 30 дней, а другой участник сделки не произвел никаких действий.

Данный процесс называется досудебным порядком урегулирования спора и является обязательным при расторжении сделки. Если истец не позаботился о соблюдении данных требований, судья вынесет определение о возвращении искового заявления. После этого нужно устранить нарушения, указанные в определении и снова обратиться с иском в суд.

  1. Составление искового заявление с приложением доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается истец. Главной составляющей иска будет являться основание, по которому продавец или покупатель хочет расторгнуть сделку. Как указывалось ранее, оно должно быть существенным.
  2. Подача иска в районный суд по месту нахождения спорной квартиры.
  3. Участие в судебном процессе.
  4. Если решение было вынесено в пользу истца, и оно не было обжаловано ответчиком в установленный срок, необходимо обратиться в органы Росреестра. Судебное решение будет являться основанием для прекращения права собственности покупателя на спорный объект недвижимости и одновременно правоустанавливающим документом для продавца, поскольку он вновь станет собственником проданной ранее квартиры.